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发布时间:2017-12-27 09:26:00     浏览数:

先来总结下中美房屋中介的对比吧:

 

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1、国内中介负责买卖双方,美国中介只对一方负责。

       国内房产中介通常是买家和卖家的经纪人,既负责买家,也承接卖家。成功交易后,中介公司收取相应的佣金,而促成业务成交的业务员会有相关提成,这是⽬前国内房产中介公司主要的操作和经营模式。美国的房产经纪者则主要从事单⽅委托,有两位不同的中介各自代表买房和卖方。

2、国内中介从业素质低,美国中介必须持证上岗。

      国内中介行业准入门槛低,对学历要求低。美国的房产经纪⼈和律师、医生⼀样,都需要持证上岗,是⼀份需要专业知识的职业岗位。

3、美国的中介公司相比国内的房产中介公司承担着更大的职能。

       在美国,通常⼀个地区只有⼀家中介公司,这和国内满⼤街都是的房产中介有很大区别。

4、在佣金方面,美国中介公司只会抽取佣金的10%,房产经纪则会达到90%。

       所以在美国,房产经纪算是收入比较高的职业。

       地产代理又称地产经纪,英语叫做“real estate broker”,在美国,纯粹是中介服务。它的收⼊是经纪佣金,它自己没有地产物业作为货物,地产代理是物业市场上买家和物业卖家(买卖盘),或者租客和业主(租盘)的中间⼈。

 

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美国做房地产经纪,靠的是佣金。

       开始时,经纪公司的佣金比例是由政府来控制的,但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务,于是政府就干脆放开了对佣金的限制,房地产是美国经济很重头的一个产业,据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的,原因是美国⼈喜欢搬迁,喜欢不断地换房子,这样房屋需求就相当地大,促使房地产交易盛行。

       在美国,美国房地产经纪从业⼈员实行考试发牌制度,这是美国最重要的⼀项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照(license)后才能从事经营活动,取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的,后果很严重。

 

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美国的房地产经纪人⼀般分为经纪人(broker)、销售员(salesperson)和伙伴经纪人三类。

       经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业,只能在经纪人手下工作。

       伙伴经纪人是指具有经纪人资格的,但自己不单独开业,而选择在另⼀个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。美国⼤约有80%的经纪公司的规模都比较小,人数大约为1-4人左右,这点和中国大致相同。

美国负责考试、执照发放的部门都是州政府下的,叫做州务部执照处。

       房地产销售员和房地产经纪⼈考试是开放的,任何有兴趣的⼈都可申请参加考试。考试合格后,申请时可以备好其它证件资料,即时申请执业牌照。申请⼈申请牌照时,除提供考试成绩外,还必须提供完成法定课程和课时学习的证明,如果是申请销售员资格,申请⼈要提供注册经纪⼈的担保书,如果是申请经纪人资格考试,则要提供工作经验证明,要达到规定的经验分数,经审核符合条件后,方能取得资格。

 

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      1950年代,美国的房地产经纪公司的规模⼀般都比较小,经纪⼈数⼀般只有4-5人左右,⼀般都采用夫妻店的形式。

       为了做成规模,有些公司就扩张业务,设立多家分店,店员也普遍增加到了7-8人左右,互相之间也开始有合作,共享房源。出于这种合作的需要,公司之间订立了⼀些简单的行业规范,来规范市场。

那个时候就逐渐出现了所谓的MLS系统,也就是不同房源上市系统。

       美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。MLS系统的建立,也就提高了经纪公司的佣金比例,早年佣金⼀般在2%左右,原因是当时经纪公司提供的服务比较少,而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后,房源逐渐地增加,佣金比例也在不断地增加,如今已经达到了6%。

       在美国,如果商业上形成垄断态势,属于非法,政府⼀定是不依不饶的,MLS系统的完善之后,全美国90%的房源集中到房地产中介手中,形成了垄断,为了避免被政府压制,全国中介公司达成佣金的比率标准,也就是行业自律了——无论在全国哪个地方,地产经纪都收取⼀个比较稳定的,大约是6%或者7%的佣金提成,就不会形成恶性垄断了。这个制度形成之后,给买楼的人、或者卖楼的人省却了⼀个很大的麻烦。

 

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不知道经纪人好不好没关系,不满意可以换。

       因为佣金固定了,剩下来的就是看楼本身价格合适不合适,服务质量满意不满意了。因为有房源共享的前提,卖楼的广告都是共享的,每个月,地产经纪把手头的楼分类,出版⼀本大概260页彩色的手册,叫做《买楼者指南》,放在超级市场出口等地方,大家可以随便拿。

租房也这样做,这是一个房源整合公式。

       这是最简单的方法,价格都在上面,大家都知道佣金是6%,所以很容易计算贷款多少、⾸付要多少,打电话去约,就有经纪人带你看房了。

在美国买卖房子,找到合适的经纪人很关键。

       在买卖中也会出现经纪人没有做到为客户公正服务,比如说买家是外地人,经纪人就整他⼀把,或卖家反正要离开这个地方,也整他⼀把,这种情况也会有发生。所以,美国人一般都比较相信那种正规的、长期做代理的⼈,只有公正地为客户服务,才能够长期干这个工作。

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